circulez rien à voir blog de la section socialiste des 3 pointes

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etude sur le PLU camaret sur mer

Nous avons entamé en 2008 la révision d'un POS datant de 1997.POS donc remplacé par un PLU.Qui a vu une première étude commandité à la société Géolitt en 2008 étude abandonnée suite à une décision unilatérale de nôtre mairesse reprise en 2012 suite à l'adoption du SCOT en septembre 2011 par l'intercommunalité.Cette étude verra sans doute sa finalité en 2014 par les autres équipes élues.Tout ceci donne toute son ampleur aux propos de nôtre maire qui suite à une de mes questions en 2008 concernant les orientations nécessaires à l'évolution structurelle de Camaret m'avait simplement répondu vous verrez celà en 2014....2 études de commandités veulent dire deux factures supportées allègrement par le contribuable Camarétois.C'est une des nombreuses turpitudes qu'accumule depuis 2008 cette municipalité sans fil conducteur sinon celui d'un autoritarisme inadmissible et désuet.....

2014 simplement de par le fait que les 2 réunions publiques imposées par la procédure ne peuvent pas se tenir en période électorale dans un délai de six mois d'une élection majeure pour Camaret sur mer 

REVISION DU PLU DE CAMARET-SUR-MER

Compte Rendu de la 8ème réunion du 24 septembre 2013

Présentation par Angéline MEROUR, GEOLITT

Etude du potentiel foncier et définition des hameaux de Camaret-sur-mer

 

Présents : 13

Elus: N. SERVANT, MC. DANIELOU, A. CORNEC, JY. TEPHANY, D. PLIQUET, G. GOURON, P. KERSALE, D. KERNEIS, M. LE MEROUR, P. SENECHAL.

Mairie: A.M. RIOU, C. LEOSTIC

Geolitt: A. MEROUR

 

 

I. Etude du potentiel foncier disponible

 

Définitions :

-potentiel foncier disponible : somme des terrains actuellement libres de construction ou friches urbaines à transformer et réhabiliter. Cet espace sera affecté aux constructions futures.

-enveloppe urbaine : correspond à l’espace déjà construit dans l’agglomération.

-réinvestissement urbain : il s’agit de repérer les espaces encore disponibles pour évaluer le potentiel disponible dans l’enveloppe urbaine.

 

Les objectifs à respecter :

-l’objectif de croissance de population de +0.5% correspond à 270 nouveaux habitants à 20 ans, soit un besoin de 485 nouveaux logements.

-le SCOT impose de réinvestir 10% de l’espace affecté aux constructions futures dans l’enveloppe urbaine – et exige d’appliquer une densité minimale de 12 logements à l’hectare. Ces objectifs sont tout à fait réalistes et raisonnablement atteignables pour Camaret.

 

 

Méthodologie pour définir les besoins en logements, puis le potentiel foncier :

-1ère étape : Zonage des densités : définir des densités minimales à appliquer selon les secteurs.

Minimum de 12 logements/ha : en extension, sud de l’agglomération, vues sur mer. = lots de 830m² env.

Proposition de 15 logements/ha : dans l’enveloppe urbaine (c’est la densité actuelle dans les lotissements déjà construits) = lots de 670m² env.

Proposition de 20 logements/ha : dans le centre bourg historique (zone actuelle Uha) = lots de 500m²

 

- 2ème étape : Repérage des espaces disponibles et mutables dans l’enveloppe urbanisée

Ce sont les espaces potentiellement disponibles (terrains non construits) et les espaces mutables (anciens ateliers, bâtiments vacants/insalubres : tels que certains bâtiments repérés dans la rue des sardiniers, rue C.Bossennec, rue A.Lorraine, rue du château d’eau et à l’arrière de la salle St Ives,…)

S’y ajoutent également les zones NA situées dans le tissu urbanisé (entre la rue des moulins et la rue St Pol Roux – entre la rue de Lagatjar, la rue des Bruyères et la rue de l’Iroise, en partie construite).

 

- 3ème étape : Repérage des zones d’extension urbaine à vocation d’habitat prévues dans le POS et celles souhaitées dans le futur PLU

Le POS classait en NA diverses zones : Ar Grill au Nord-Ouest – entre la rue A.Antoine et la rue du Kreisker – entre la rue du Kreisker et le Kermeur, à l’ouest de l’agglomération – une zone vaste de Garroë à Penfrat, au sud de l’agglomération – le Lotissement de Park Al Lech et la zone de Keraudren, l’est de l’agglomération (effectivement construit aujourd’hui)

Le PLU pourra dégager des zones futures d’urbanisation classées AU, préexistantes dans le POS ou en choisir d’autres.

 

En fonction de la densité retenue et de la taille des terrains disponibles, il s’agit de repérer si les espaces sont stratégiques ou non.

 

 

Un premier repérage porte à 56 ha le potentiel foncier disponible, dont :

- 4 ha correspondent à des secteurs de densification spontanée (terrain isolé non construit : 2 logements maxi. L’urbanisation se fait sans intervention de la commune. Ces espaces sont donc moins stratégiques et seront donc écartés du potentiel foncier à maîtriser.)

- 0.80 ha correspondent à des secteurs de renouvellement urbain (Espaces mutables où des opérations de rénovation urbaine permettraient de valoriser et dynamiser certaines friches ou bâtis insalubres)

- 22.11 ha correspondent à des lots de terrains situés en dents creuses (Ces espaces sont stratégiques car on peut y implanter entre 2 et 10 logements. Il serait dommage que seules 2 habitations y soient construites alors que 10 logements pourraient y être bâtis. L’enjeu pour la commune est donc d’avoir une emprise sur ces espaces et d’y imposer une densité minimale dans son PLU.)

Remarque de l’assemblée : « attention à ne pas trop entasser la population dans le centre »

- 12.20 ha correspondent à des îlots disponibles (fonds de terrain à valoriser, notamment en lanières permettant d’envisager l’implantation de plus de 10 logements : gros enjeu d’opération d’aménagement majeur)

- 17.03 ha correspondent à des espaces situés en extension d’agglomération (zones NA au POS, situées en dehors de l’enveloppe urbaine).

Remarque : Un référentiel foncier est en cours d’élaboration par l’ADEUPA dans certains EPCI1 du Pays de Brest.

 

Dans tous les espaces ou il existe un réel potentiel foncier, des OAP2 (orientations d’aménagement et de programmation) devront être définies afin de valoriser, rationaliser l’espace et ainsi atteindre les objectifs poursuivis : accueillir 270 nouveaux habitants, et donc créer 485 nouveaux logements sur la commune, dans les 20 ans à venir.

 

Compte tenu des besoins en logements, l’espace nécessaire maximum serait de 40 ha, si l’on applique une densité de 12 logements à l’hectare. Les 56 ha disponibles sur l’agglomération permettraient de créer 750 logements (dont 50 constructions spontanées). Ces chiffres sont bien supérieurs aux objectifs définis par la commune. Il s’agira de donc de choisir et déterminer les secteurs qui accueilleront les 485 futurs logements nécessaires.

 

Le potentiel foncier est tel que la priorité sera donnée au renouvellement urbain, et à l’urbanisation des dents creuses. Ce sont les enjeux du réinvestissement urbain. L’objectif de 10% de réinvestissement urbain sera donc facilement atteint.

 

II. Etude et définition des hameaux

 

Définitions :

-Hameau : groupement de plus de 10 constructions, organisé autour d’une structure bâtie ancienne identifiée. L’urbanisation peut se faire dans les dents creuses (densification) mais pas d’extension possible de l’enveloppe bâtie du hameau.

-Habitat diffus : Les constructions sont dispersées, plutôt récentes, souvent implantées de façon linéaire, dans l’esprit actuel des lotissements. Il n’y a pas ou peu de bâti ancien. Ce sont par exemple, l’Ecole de Kerloch’ et Trez Rouz.

-Dent creuse : parcelle non construite (d’une largeur maximale de 50m) située entre deux autres parcelles déjà construites, où l’on peut édifier une maison avec accès direct à la voie publique.

 

Quels hameaux ont un potentiel de densification ?

- Kerloch’ : Plus de 40 constructions avec de nombreuses possibilités de densification. Volonté d’affirmer Kerloch’ en tant que hameau de chaque côté de RD8. (potentiel important)

Remarque : le sud du hameau (au sud de la RD8) constitue de l’habitat dispersé, d’après le document de travail élaboré par les services de l’Etat.

- Kerguelen : Hameau d’environ 10 constructions dont le bâti ancien au cœur, et des constructions récentes sur l’extérieur. Le zonage sera fortement réduit car il ya beaucoup de terrains situés en extension au POS. (Peu de potentiel : 1 ou 2 maisons)

 

- Ecole de Kerloc’h : urbanisation diffuse : ce n’est pas un hameau. Mais on pourra autoriser la rénovation ou l’extension d’une habitation. >Nh (aucun potentiel)

 

- Saint Julien : Hameau comprenant plusieurs constructions à caractère patrimonial. Il faudra veiller à ne pas dénaturer l’esprit architectural et vérifier les réseaux desservant les terrains disponibles, dont l’aptitude des sols à l’assainissement individuel. (potentiel à encadrer)

 

- Tresigneau : Il y a sans doute beaucoup de zones humides et donc peu de terrains aptes à l’urbanisation. Une attention sera portée au fait que de nouvelles constructions ne deviennent pas une contrainte pour l’exploitation agricole en place dans le hameau.(peu de potentiel)

 

- Kervian : Pas de gros potentiel de densification.

 

- Restou : Hameau présentant des possibilités de densification mais il faudra vérifier l’aptitude des sols à l’assainissement individuel (potentiel à valoriser)

 

- Rigonou : Hameau très éclaté à maintenir à 50 % en zone constructible, en écartant la frange littorale et celle proche de la route, qui est diffuse (potentiel à valoriser).

 

- Lambezen : Maintenir en hameau, après redécoupage (potentiel important).

 

- Trez Rouz : Ce n’est pas un hameau (aucun potentiel).

 

- Pen Hir : Beaucoup de bâti ancien à ne pas dénaturer, peu de possibilités de densification, et une zone 2NAl qui est située en extension d’urbanisation et sera donc inconstructible (peu de potentiel)

 

- Kerbonn : Groupement de constructions proche de l’agglomération. Il pourra être intéressant de chercher à le rattacher au tissu urbain pour dégager des zones à urbaniser.

 

- Ty Ar Guen : En l’état actuel, c’est un secteur à risques contentieux. Certains terrains sont disponibles. Le hameau est proche de l’agglomération, mais séparé par une large zone NA qui est à investir en premier lieu.

 

Les zones NA (zones d’urbanisation future, A Urbaniser), situées en marge des hameaux constituent aujourd’hui de l’extension, au regard de la Loi Littoral. Ce ne sera donc pas possible de les conserver dans le futur PLU. Cela concerne notamment : Pen Hir, Lambezen et l’Ecole de Kerloch.

L’inventaire des zones humides devrait également apporter de nombreux éclaircissements sur la constructibilité de certains terrains (étude en cours).

 

 

III. Prochaines étapes : vérifier les zones de densité et la carte des disponibilités

 

- Merci de bien vouloir faire remonter les informations dont vous disposez sur le potentiel foncier. Annick Cornec et Claire Léostic se déplaceront sur le terrain pour vérifier que les terrains repérés par Geolitt sont en effet bien libres de construction et adaptés à recevoir une ou plusieurs constructions nouvelles (accès possible, aptes à l’assainissement, hors zone humide…). Vous pouvez d’ores et déjà nous faire part de vos observations en venant compléter la carte des potentialités d’accueil pour l’habitat en mairie, ou par mail, à l’adresse suivante :

mairie.camaret@gmail.com

 

- Vous pouvez également proposer les zones d’extension future de l’urbanisation, situées en limite d’agglomération, qui vous paraissent importantes à envisager ; même si comme nous l’avons étudié, le potentiel foncier disponible situé dans l’enveloppe urbaine, répondrait aux besoins en logements. C’est également l’occasion d’apporter votre avis sur les zones de densités différenciées (zones rouge, orange et jaune).

 

 

- Concernant les hameaux, certains choix se sont esquissés et il a été reconnu que certains hameaux de Camaret présentent un potentiel d’espaces disponibles non négligeable / intéressant. Merci de nous faire part de vos observations complémentaires sur ce sujet si il ya lieu, par mail, à l’adresse mentionnée ci-dessus.

 

 

Conclusion :

 

Peu de remarques ont été faites sur les points étudiés pendant la réunion. On peut donc conclure que les membres de la commission sont en accord avec les orientations retenues sur le potentiel foncier et la définition des hameaux.

Avant l’arrêt des hameaux à densifier, l’avis de l’Etat, l’avis de Géolitt et l’avis de l’avocat de la commune seront requis. Le potentiel foncier faible de certains hameaux pourra être mis en parallèle avec les hameaux présentant un important potentiel : négociation à entreprendre : il faudra justifier les choix.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Etablissement Public de Coopération Intercommunale. Exemple : La communauté de Communes du Pays d’Iroise

2 Orientations d’Aménagement et de Programmation : Ce sont des règles de constructibilité, de densité, d’implantation des constructions, des réseaux, … qui encadrent l’implantation et la vocation des nouveaux bâtiments sur un secteur donné.



17/10/2013
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